為貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控精神,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,濟(jì)南市于2011年2月正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確規(guī)定自2011年3月1日起,在濟(jì)南市市區(qū)范圍內(nèi)(包括歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(zhǎng)清六區(qū))實(shí)行新建商品住房限購(gòu)政策。這一舉措在當(dāng)時(shí)引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注,被視為地方響應(yīng)中央調(diào)控、打擊投機(jī)投資性購(gòu)房的關(guān)鍵一步。
一、 政策核心內(nèi)容:明確限購(gòu)范圍與對(duì)象
2011年版濟(jì)南“限購(gòu)令”的核心要點(diǎn)在于對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行限制,其主要內(nèi)容包括:
- 戶(hù)籍區(qū)分限購(gòu):對(duì)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
- 暫停多套購(gòu)房:對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供上述納稅或社保證明的非本市戶(hù)籍居民家庭,暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。
- 執(zhí)行時(shí)點(diǎn)認(rèn)定:政策以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽”時(shí)間為執(zhí)行時(shí)點(diǎn)。即2011年3月1日零時(shí)后提交的網(wǎng)簽合同,需按新規(guī)執(zhí)行。
此政策清晰地傳遞出“保障居住,抑制投機(jī)”的信號(hào),通過(guò)提高非戶(hù)籍人口的購(gòu)房門(mén)檻和限制本地居民的多套購(gòu)買(mǎi),直接針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上活躍的投資投機(jī)性需求。
二、 政策出臺(tái)背景:全國(guó)調(diào)控浪潮下的地方響應(yīng)
濟(jì)南此次限購(gòu)并非孤立事件。2010年至2011年初,為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)后國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)的迅猛上漲,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,要求地方政府切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任。
- 全國(guó)背景:“新國(guó)八條”明確要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。濟(jì)南作為山東省省會(huì),出臺(tái)限購(gòu)政策是履行地方政府調(diào)控責(zé)任的直接體現(xiàn)。
- 本地市場(chǎng):當(dāng)時(shí)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不及一線(xiàn)城市火爆,但房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了快速上漲期,市場(chǎng)存在一定的追漲情緒和投資氛圍。政策的出臺(tái)旨在為本地過(guò)熱的市場(chǎng)預(yù)期降溫,預(yù)防可能出現(xiàn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
三、 市場(chǎng)影響與各方反應(yīng)
限購(gòu)政策自3月1日實(shí)施后,對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的影響:
- 市場(chǎng)成交量短期驟降:政策初期,由于大量不符合條件的購(gòu)房需求被強(qiáng)制退出市場(chǎng),新建商品住宅和二手住宅的成交量出現(xiàn)明顯下滑。許多原本計(jì)劃購(gòu)房的投資客和部分改善型需求陷入觀望。
- 房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制:在需求端受到強(qiáng)力抑制的情況下,房?jī)r(jià)快速上漲的動(dòng)能減弱,市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn),政策在穩(wěn)定價(jià)格方面起到了關(guān)鍵作用。
- 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)變化:政策保護(hù)了首次置業(yè)和合理的本地改善型需求,使得市場(chǎng)購(gòu)房主體更加向自住型、剛需型客戶(hù)傾斜。
- 開(kāi)發(fā)商與中介調(diào)整策略:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得不調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略,更加關(guān)注符合購(gòu)房資格的首套和改善型客戶(hù),并加強(qiáng)了對(duì)客戶(hù)資格的審核流程。
四、 給購(gòu)房者的建議與咨詢(xún)要點(diǎn)(基于當(dāng)時(shí)政策環(huán)境)
對(duì)于在當(dāng)時(shí)有購(gòu)房計(jì)劃的居民而言,限購(gòu)政策的出臺(tái)意味著需要重新審視自身資格與計(jì)劃:
- 首要確認(rèn)購(gòu)房資格:在考慮購(gòu)房前,必須首先根據(jù)家庭戶(hù)籍、現(xiàn)有住房套數(shù)(以房管部門(mén)登記為準(zhǔn))以及非戶(hù)籍者的社保/納稅證明,清晰判斷自己是否具備購(gòu)買(mǎi)資格以及可購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)。這是行動(dòng)的前提。
- 備齊證明材料:非本市戶(hù)籍購(gòu)房者需提前準(zhǔn)備并核實(shí)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的連續(xù)繳納記錄,確保其符合“前2年內(nèi)累計(jì)1年以上”的要求,且繳納單位與勞動(dòng)合同單位一致。
- 理性評(píng)估需求:在抑制投機(jī)的政策導(dǎo)向下,購(gòu)房者更應(yīng)基于真實(shí)的居住需求或合理的資產(chǎn)配置進(jìn)行決策,避免盲目跟風(fēng)。對(duì)于被限制購(gòu)房的群體,可考慮通過(guò)租賃等方式解決階段性住房需求。
- 關(guān)注政策細(xì)節(jié)與執(zhí)行:密切關(guān)注房管部門(mén)發(fā)布的官方實(shí)施細(xì)則和解讀,了解網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)等具體操作流程的變化。在簽訂合同前,務(wù)必與開(kāi)發(fā)商或中介確認(rèn)資格審核的所有環(huán)節(jié)。
- 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃:限購(gòu)政策是階段性的市場(chǎng)調(diào)節(jié)工具。購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身長(zhǎng)期工作、生活規(guī)劃來(lái)考慮住房問(wèn)題,而不僅僅著眼于短期的市場(chǎng)波動(dòng)。
2011年3月濟(jì)南實(shí)施的住房限購(gòu)政策,是其在特定歷史時(shí)期應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)住房消費(fèi)回歸理性的一項(xiàng)重要行政干預(yù)措施。它有力打擊了短期投機(jī)行為,穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期,并為后續(xù)多年濟(jì)南樓市的調(diào)控政策框架奠定了基礎(chǔ)。對(duì)于市場(chǎng)和購(gòu)房者而言,理解并適應(yīng)此類(lèi)調(diào)控政策,是做出理性房地產(chǎn)決策的必修課。需要指出的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策具有時(shí)效性,本文回顧的是2011年的特定政策,后續(xù)濟(jì)南市的限購(gòu)政策根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了多次調(diào)整與優(yōu)化。